Technical Due Diligence (TDD)

Minimieren Sie Ihr Risiko

Bauliche und technische Mängel können den Wert eines Kaufobjektes erheblich beeinflussen. Sie haben nicht nur wesentlichen Anteil daran, welche Kosten für Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung zu veranschlagen sind, sondern entscheiden auch über das tatsächliche Modernisierungspotenzial einer Immobilie.

Bei der Ermittlung des baulichen und technischen Zustands von Immobilien ist deshalb eine ausreichende Sorgfalt (Due Diligence) geboten. Betroffen sind dabei zahlreiche Aspekte, von der Bausubstanz über Energieeffizienz und Gebäudetechnik bis hin zu Brandschutz, Schallschutz sowie Nachhaltigkeitsaspekten.
Unsere Experten bieten Ihnen das umfassende Know-how, das für eine ganzheitliche Bestandsaufnahme im Rahmen einer technischen Due Diligence (TDD) benötigt wird. Ganz gleich, ob es um Wohnanlagen, Hotels, Bürogebäude, Einkaufszentren, Logistikgebäude, Gewerbe- oder Industrieparks geht. DEKRA ist Ihr kompetenter Ansprechpartner, für Einzelprojekte ebenso wie für umfangreiche Immobilienportfolios.
Sie sind also Investor und Ihr Geschäft ist die Immobilienbranche. Sie kaufen bzw. verkaufen Immobilien und benötigen im Rahmen Ihrer laufenden und geplanten Transaktionen eine fundierte Technische Due Diligence. Wir unterstützen Sie hierbei individuell und bedarfsorientiert. Gibt es im Zuge der Ankaufsprüfung Deal Breaker? Wir finden sie. Sie wollen wissen, wie hoch der Instandhaltungsstau kurz-, mittel- und langfristig ist? Wir sagen es Ihnen. Sie benötigen unmittelbar nach der Gebäudebegehung mit unserem Bau-Experten eine erste fachliche Einschätzung in Form einer Red-Flag-Analyse? Bekommen Sie.
Das Spektrum der Technischen Due Diligence von DEKRA ist sehr breit. Damit Sie die für Sie wichtigen und relevanten Bewertungsaspekte finden, geben wir Ihnen nachfolgend eine Übersicht. Diese Bausteine sind modular und können nach Ihren Vorgaben, Schwerpunkten und Bedarfen zusammengestellt und kombiniert werden.
Neben der Zusammenfassung der obligatorischen Objektdaten, den Eigenschaften und Besonderheiten des Grundstückes sowie der Beschreibung und Bewertung der Erschließungssituation bieten wir Ihnen folgende Bewertungsbausteine an
Beschreibung und Bewertung des Gebäudezustandes
In Verbindung mit den baukonstruktiven Komponenten des Gebäudes, auch oft „Dach & Fach“ genannt, werden folgende technischen Bewertungen durchgeführt. Grundsätzlich erfolgen die einzelnen Kostenermittlungen für die Instandsetzung/-haltung in Form einer Kostenschätzung. Ebenso wird jeder Schaden/ Mangel einer zeitlichen Bewertung unterzogen (kurz-/ mittel-/ langfristig).

Bewertung der Objektstruktur

Wir beschreiben hier die Bauweise, die Art der Konstruktion, Achsraster und Besonderheiten in Verbindung mit dem Baukörper.

Prüfung der Bauanträge / Genehmigungen / Abnahmen

Die Prüfung der Baugenehmigung inkl. aller Anlagen, wie Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Statik, Brandschutzkonzept, Nachweis Mindestwärmeschutz (EnEV-/ GEG-Berechnung), Flächen usw. ist Grundlage für alle weiteren Bewertungen.
In Verbindung mit den Vorgaben im Bauschein bzw. den Bauscheinen kann ein Soll/Ist-Abgleich vor Ort mit den damit verbundenen technischen Bewertungen durchgeführt werden.
Die Unterlagen werden vorab gesichtet und fachlich bewertet. Evtl. nicht vorhandene, aber erforderliche Nachweise werden benannt und ggf. mit den damit verbundenen Erstellungskosten dargestellt

Bewertung Energieausweis

Es wird geprüft, ob ein Energieausweis vorliegt und um welche Art des Energieausweises es sich handelt. Ebenso, ob der Energieausweis noch gültig ist bzw. seine restliche Gültigkeitsdauer. Die Kennzahlen des Energieausweises werden überschlägig plausibilisiert. Sofern kein Energieausweis vorliegt, aber ein solcher vorhanden sein müsste (Verkauf, Vermietung, Leasing), bewerten wir dies inkl. der auch hiermit verbundenen überschlägigen Erstellungskosten.
Hinweis: DEKRA erstellt bundesweit Energieausweise für alle Arten von Gebäuden.
Die eigentliche technische Bewertung der Baukonstruktion gliedert sich in folgende Gewerke:

Gründung, Abdichtung

Meist erfolgt hierbei nur eine Bewertung in Verbindung mit Statik und Detailplänen, da die Art der Gründung sowie die Abdichtung meist nicht mehr sichtbar ist. Sofern hier jedoch offensichtliche Schäden oder Mängel erkennbar sind, werden diese dokumentiert, bewertet und die damit verbundenen Instandsetzungs-/ Instandhaltungskosten ermittelt.

Gebäudetrennfugen

Vorhandene und sichtbare Gebäudetrennfugen, bevorzugt in Tiefgaragen oder Untergeschossen, werden hinsichtlich des aktuellen Zustandes und Dichtigkeit visuell begutachtet und bewertet. Evtl. erkennbare Schäden/ Mängel werden erfasst, dokumentiert und monetär bewertet.

Dach

Beschreibung und Bewertung der Dachkonstruktion und Dachbeläge, Klempner-Bauteile, Entwässerungs-Komponenten, Sicherungseinrichtungen, Dachfenster, Oberlichter etc. inkl. Dokumentation festgestellter Schäden/ Mängel sowie eine Einschätzung der Restnutzungsdauer (RND) gemäß VDI 2067. Bewertung des zeitlichen Rahmens einer erforderlichen Dacherneuerung inkl. der damit verbundenen Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten.

Fassaden

Beschreibung und Bewertung der vorhandenen opaken Fassadenbekleidung(en) inkl. Dokumentation festgestellter Schäden/ Mängel sowie Einschätzung der Restnutzungsdauer (RND) gemäß VDI 2067. Bewertung des zeitlichen Rahmens einer erforderlichen Fassadenerneuerung inkl. der damit verbundenen Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten.

Fenster/ Fenstertüren/ Glasfassaden/ Außentüren

Beschreibung und Bewertung der vorhandenen transparenten Fassadenbauteile inkl. Dokumentation festgestellter Schäden/ Mängel sowie Einschätzung der Restnutzungsdauer (RND) gemäß VDI 2067. Bewertung des zeitlichen Rahmens einer erforderlichen Fassadenerneuerung inkl. der damit verbundenen Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten.

Innenausbau

Beschreibung und Bewertung der vorhandenen Gewerke des Innenausbaus (Bodenbeläge, leichte, mobile Trennwände, Wand-/ Deckenbekleidungen, Innentüren/ -fenster) inkl. Dokumentation festgestellter Schäden/ Mängel sowie Einschätzung der jeweiligen Restnutzungsdauern (RND) gemäß VDI 2067, sofern möglich. Bewertung des zeitlichen Rahmens erforderlicher Modernisierungen/ Sanierungen inkl. der damit verbundenen Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten.
Beschreibung und Bewertung der Gebäudetechnik (HLKSE)
Beschreibung und Bewertung des Brandschutzes
Beschreibung und Bewertung des Grundstückes
Plausibilisierung von Flächenangaben und bautechnischen Kennzahlen
Empfehlungen zur Verbesserung der Objektstruktur
Technische Bewertung der bauordnungsrechtlichen Situation
Prüfung technischer Vorgaben sonstiger Richtlinien und Bestimmungen
Beschreibung und Bewertung der Gewährleistungssituation
Beschreibung und Bewertung der Wartungsverträge
Optional können wir als Kombination weitere Leistungen erbringen
Erstellung eines energetischen Sanierungs-/ Modernisierungskonzeptes
Je nach Sanierungsstau im Gebäude macht eine grundsätzlich energetische Sanierung, im Idealfall mit einer damit verbundenen möglichen Förderung Sinn. Ergänzend und auf der Grundlage der Ergebnisse unserer Technischen Due Diligence wird eine energetische Ist-Analyse durchgeführt und nach DIN V 18599 berechnet. Auf dem energetischen Ausgangslage basierend (End-/ Primärenergiebedarf in kWh/m² a) werden Einzelmaßnahmen sowie Maßnahmenkombinationen simuliert, mit dem Ziel einer maximalen Steigerung der Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit. Es werden die damit verbundenen Investitionskosten als Kostenschätzungen ermittelt sowie die mit den Maßnahmen verbundenen Energieeinsparungen. Um die Wirtschaftlichkeit auch nachvollziehbar darzustellen, wird eine dynamische Wirtschaftlichkeitsberechnung durchgeführt, die neben der klassischen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Investition [€] / Einsparung [€] auch die Aspekte Energiepreissteigerung, Kapitalzins und Inflation berücksichtigt.
Aufbereitet in einem nachvollziehbar strukturierten Bericht werden unter Berücksichtigung des zur Verfügung stehenden Budgets sinnvolle und aufeinander abgestimmte Maßnahmen und Konzepte entwickelt. Im Idealfall ist das Idealkonzept auch förderfähig und damit auch mit interessanten Tilgungszuschüssen verbunden (KfW-Programm Energieeffizient Sanieren).
Durchführung einer Umwelt Due Diligence
Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert sowie von Markt- und Beleihungswertermittlungen
Erstellung eines Schadengutachtens oder einer Beweissicherung

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