Technical Due Diligence (TDD)

In Verbindung mit den baukonstruktiven Komponenten des Gebäudes, auch oft „Dach & Fach“ genannt, werden folgende technischen Bewertungen durchgeführt. Grundsätzlich erfolgen die einzelnen Kostenermittlungen für die Instandsetzung/-haltung in Form einer Kostenschätzung. Ebenso wird jeder Schaden/ Mangel einer zeitlichen Bewertung unterzogen (kurz-/ mittel-/ langfristig).

Bewertung der Objektstruktur

Wir beschreiben hier die Bauweise, die Art der Konstruktion, Achsraster und Besonderheiten in Verbindung mit dem Baukörper.

Prüfung der Bauanträge / Genehmigungen / Abnahmen

Die Prüfung der Baugenehmigung inkl. aller Anlagen, wie Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Statik, Brandschutzkonzept, Nachweis Mindestwärmeschutz (EnEV-/ GEG-Berechnung), Flächen usw. ist Grundlage für alle weiteren Bewertungen.
In Verbindung mit den Vorgaben im Bauschein bzw. den Bauscheinen kann ein Soll/Ist-Abgleich vor Ort mit den damit verbundenen technischen Bewertungen durchgeführt werden.
Die Unterlagen werden vorab gesichtet und fachlich bewertet. Evtl. nicht vorhandene, aber erforderliche Nachweise werden benannt und ggf. mit den damit verbundenen Erstellungskosten dargestellt

Bewertung Energieausweis

Es wird geprüft, ob ein Energieausweis vorliegt und um welche Art des Energieausweises es sich handelt. Ebenso, ob der Energieausweis noch gültig ist bzw. seine restliche Gültigkeitsdauer. Die Kennzahlen des Energieausweises werden überschlägig plausibilisiert. Sofern kein Energieausweis vorliegt, aber ein solcher vorhanden sein müsste (Verkauf, Vermietung, Leasing), bewerten wir dies inkl. der auch hiermit verbundenen überschlägigen Erstellungskosten.

Hinweis: DEKRA erstellt bundesweit Energieausweise für alle Arten von Gebäuden.

Die eigentliche technische Bewertung der Baukonstruktion gliedert sich in folgende Gewerke:

Gründung, Abdichtung

Meist erfolgt hierbei nur eine Bewertung in Verbindung mit Statik und Detailplänen, da die Art der Gründung sowie die Abdichtung meist nicht mehr sichtbar ist. Sofern hier jedoch offensichtliche Schäden oder Mängel erkennbar sind, werden diese dokumentiert, bewertet und die damit verbundenen Instandsetzungs-/ Instandhaltungskosten ermittelt.

Gebäudetrennfugen

Vorhandene und sichtbare Gebäudetrennfugen, bevorzugt in Tiefgaragen oder Untergeschossen, werden hinsichtlich des aktuellen Zustandes und Dichtigkeit visuell begutachtet und bewertet. Evtl. erkennbare Schäden/ Mängel werden erfasst, dokumentiert und monetär bewertet.

Dach

Beschreibung und Bewertung der Dachkonstruktion und Dachbeläge, Klempner-Bauteile, Entwässerungs-Komponenten, Sicherungseinrichtungen, Dachfenster, Oberlichter etc. inkl. Dokumentation festgestellter Schäden/ Mängel sowie eine Einschätzung der Restnutzungsdauer (RND) gemäß VDI 2067. Bewertung des zeitlichen Rahmens einer erforderlichen Dacherneuerung inkl. der damit verbundenen Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten.

Fassaden

Beschreibung und Bewertung der vorhandenen opaken Fassadenbekleidung(en) inkl. Dokumentation festgestellter Schäden/ Mängel sowie Einschätzung der Restnutzungsdauer (RND) gemäß VDI 2067. Bewertung des zeitlichen Rahmens einer erforderlichen Fassadenerneuerung inkl. der damit verbundenen Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten.

Fenster/ Fenstertüren/ Glasfassaden/ Außentüren

Beschreibung und Bewertung der vorhandenen transparenten Fassadenbauteile inkl. Dokumentation festgestellter Schäden/ Mängel sowie Einschätzung der Restnutzungsdauer (RND) gemäß VDI 2067. Bewertung des zeitlichen Rahmens einer erforderlichen Fassadenerneuerung inkl. der damit verbundenen Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten.

Innenausbau

Beschreibung und Bewertung der vorhandenen Gewerke des Innenausbaus (Bodenbeläge, leichte, mobile Trennwände, Wand-/ Deckenbekleidungen, Innentüren/ -fenster) inkl. Dokumentation festgestellter Schäden/ Mängel sowie Einschätzung der jeweiligen Restnutzungsdauern (RND) gemäß VDI 2067, sofern möglich. Bewertung des zeitlichen Rahmens erforderlicher Modernisierungen/ Sanierungen inkl. der damit verbundenen Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten.

Beschreibung und Bewertung der vorhandenen Gewerke der technischen Gebäudeausrüstung (TGA) inkl. Dokumentation festgestellter Schäden/ Mängel sowie Einschätzung der jeweiligen Restnutzungsdauern (RND) gemäß VDI 2067, sofern möglich. Bewertung des zeitlichen Rahmens erforderlicher Modernisierungen/ Sanierungen inkl. der damit verbundenen Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten.

In den Bereich der TGA fallen folgende Gewerke:

• Heizung / Wärmeerzeugung.
• Trinkwasserverteilung / Trinkwarmwasser-Erzeugung.
• Lüftung / Raumlufttechnische Anlagen.
• Kühl-/ Klima-/ Kältetechnik.
• Sanitäre Anlagen.
• Abwasserentsorgung.
• Elektroinstallation / ELT.
• Fördertechnik [Aufzüge, Fahrtreppen].
• Blitzschutz.
• Gebäudeleittechnik/ MSR.
• Sicherheitskonzept.

Beschreibung und Bewertung des baulichen, technischen, organisatorischen und, sofern möglich, des verhindernden Brandschutzes im Abgleich mit dem vorhandenen Brandschutzkonzept inkl. Dokumentation festgestellter Schäden/ Mängel. Bewertung des zeitlichen Rahmens erforderlicher Modernisierungen/ Sanierungen inkl. der damit verbundenen Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten. Sofern hier weitere Untersuchungen oder Maßnahmen erforderlich werden (z. B. nachträgliches Erstellen eines Brandschutzkonzeptes), die einen spezialisierten Brandschutz-Sachverständigen erforderlich machen, werden diese inkl. der damit verbundenen Investitionskosten beschrieben und empfohlen.

Beschreibung und Bewertung des Grundstückes mit Angaben zur Grundstücksgröße, der Außenanlagen, -beleuchtung, PKW-Stellplätze im Abgleich mit den Plänen sowie den Vorgaben lt. Bauschein. Bewertung des zeitlichen Rahmens erforderlicher Modernisierungen/ Sanierungen inkl. der damit verbundenen Kosten und/oder notwendiger Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten.

Zusammenstellung der Flächen

Prüfung und Abgleich einzelner Raummaße und –flächen mit den vorhandenen Plänen und Mietverträgen. Darstellung der gemessenen Raumabmessungen mit Auswertung von Abweichungen zu den Planmaßen. Gemessen werden ausgewählte Räume mit Hilfe eines Maßstabes bzw. Laser-Messgerätes.

Darstellung der Flächen nach gif-MF-G oder MF-V

Aktuell werden Mietflächen oftmals noch über die Brutto-Grundfläche (BGF) gemäß DIN 277 festgelegt. Diese Grundlage hat durchaus seine Vorteile… Die Mietflächen werden eindeutig abgegrenzt und es gibt kaum Auslegungsmöglichkeiten hinsichtlich der Berücksichtigung bzw. Nicht-Berücksichtigung von Flächen. Der Nachteil dieser Gliederungsart von Gebäudeflächen ist jedoch der, dass in der BGF große Flächenanteile enthalten sind, die durch den Mieter tatsächlich nicht nutzbar sind. Gemeint sind die Konstruktions-Grundflächen (KGF) der aufgehenden Bauteile (Wände, Stützen usw.). Der Anteil der KGF an der BGF beträgt im Schnitt ca. 15 %.

Daher geht man im Bürobereich mittlerweile dazu über, statt der BGF die Netto-Raumfläche (NRF) gemäß DIN 277 für die Mietflächenfestlegung zugrunde gelegt. Die NRF ist im Grunde die BGF abzüglich der KGF. Diese Mietflächendefinition spiegelt die tatsächlich nutzbare Fläche besser wider als die BGF, jedoch sind auch hier sind Flächenanteile enthalten, die für den Mieter keinen direkten Nutzen haben. Z. B. die technischen Funktionsflächen (TF), also die Raumflächen, in den sich die technischen Anlagen zur Ver- und Entsorgung des Gebäudes befinden.

Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) hat daher ein Regelwerk formuliert, das die Mietfläche als eine Größe auffasst, die direkt aus den Gebäudeeigenschaften abzuleiten ist (Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G) bzw. der Mietflächen für Verkaufsflächen (MF-V)). Diese Richtlinie basieren im Wesentlichen auch auf den Begriffen der DIN 277, betrachtet die Flächen jedoch mehr aus kaufmännischer Sicht (ohne monetäre Bewertung). In der MF-G sind z. B. nichttragende Wände Bestandteil der Mietfläche. Das hat den Vorteil, dass Änderungen im Grundriss (Umbau oder Einbau zusätzlicher nichttragender Innenwände) keine Auswirkung auf die Mietfläche zur Folge hat. Allgemeine Flächen, die nicht vermietet sind, wie die Technik-Flächen und allgemeine Verkehrsflächen (Treppenhäuser, Aufzugsschächte, allgemeine Rettungswege im Gebäude) werden nicht weiter betrachtet, da diese in Verbindung mit den eigentlichen Mietflächen kaufmännisch nicht relevant sind.

Analyse der Flächeneffizienz

Die Effizienz des Grundrisses eines Gebäudes lässt sich überschlägig mit Hilfe einer Kennzahl ermitteln. Der sog. Flächeneffizienz. Hierbei wird im Grunde nur die Nutzungsfläche (NUF) des Gebäudes durch die Brutto-Geschossfläche (BGF) geteilt. Grundlage beider Flächenarten ist wiederum die DIN 277.

Je höher der Wert dieser Division ist, desto besser ist die Flächeneffizienz. Mit Hilfe dieser Kennzahl können wiederum kaufmännische Entscheidungen und Einschätzungen vorgenommen werden. Lohnt sich der Umbau von Geschossen und damit eine Erhöhung und Optimierung der NUF, etc.

Mietvertragliche Wertung in Verbindung mit Mietereinbauten

Auf Basis der vorangehenden Berechnungen und Bewertungen kann eine Bewertung der Mietverträge vorgenommen werden. Allerdings nicht in juristischer Sicht, sondern aus fachlicher und kaufmännischer Sicht. Sind die in den Mietverträgen angegebenen Mietflächen korrekt oder bedarf es einer Anpassung? Wie sind evtl. vorhandene Mietereinbauten zu bewerten in technischer Sicht?

Prüfung und grundlegende Bewertung, wie gut ein Gebäude umnutzungs- oder drittverwendungsfähig ist. Also mit welchem Aufwand lässt sich das Gebäude innerhalb der vorhandenen Nutzung umbauen (z. B. in Bürogebäuden aus Einzelbüros ein Großraumbüro machen, etc.). Alternativ wird die Möglichkeit untersucht, in wie fern eine Drittverwendung möglich ist. Beispielsweise Umbau von einem Bürogebäude in ein Wohnhaus oder Hotel.

Im Rahmen dieser Analyse erfolgt einerseits die Bewertung in Verbindung mit der Baukonstruktion, andererseits in Verbindung mit der Gebäudetechnik. Sind sämtliche Innenwände in Leichtbauweise ausgeführt, ist ein Umbau oder eine Umnutzung ohne größeren baulichen Aufwand möglich. Existieren Installationsschächte in zentralen Bereichen oder sind Hohlböden und/ oder abgehängte Decken vorhanden, können Leitungen und Anschlüsse der Wasserver-/-entsorgung, Heizung, Lüftung oder Klimatechnik ohne größere Probleme und Eingriffe in die Bausubstanz umgelegt oder abgezweigt werden.

Bauordnungsrechtliche Sachverhalte sind z. B. Bebauungspläne (B-Pläne), der Denkmalschutz, Nachbarrechtliche Vereinbarungen, städtebauliche Verträge sowie sonstige Vereinbarungen oder Verträge mit der Stadt. Diese können mitunter erhebliche Auswirkungen auf die Rendite eines Gebäudes haben. Müssen ggf. Ablösen gezahlt werden oder Maßnahmen eingeplant werden, die normalerweise nicht im Bereich des Gebäude-Eigentümers liegen? Wurde vorherige Ablösen vernachlässigt und stehen noch aus, sind regelmäßige Kosten zu erwarten, die auf einer der vor genannten Aspekte basieren, etc. Solche Sachverhalte werden geprüft und bewertet, sofern die hierzu erforderlichen Unterlagen und Dokumente zur Verfügung stehen. Bewertung des zeitlichen Rahmens möglicher Maßnahmen inkl. der damit verbundenen Kosten.

Technische Vorgaben an Gebäude wie diverse Richtlinien, Nachrüstverpflichtungen etc. können ebenfalls zu erheblichen Kosten führen und werden im Rahmen dieses Aspektes untersucht und bewertet. Hierunter fallen verschiedene Schwerpunkte.

Arbeits-/ Verkaufsstätten-Richtlinie

An Arbeits- und Versammlungsstätten werden Anforderungen in unterschiedlichen Ausprägungen gestellt. Natürliche und künstliche Belichtung, Raumgrößen und –höhen, Barrierefreiheit, um nur ein paar zu nennen. DEKRA prüft und bewertet hier evtl. Missstände und dokumentiert diese. Ebenso erfolgt auch hier eine monetäre Bewertung erforderlicher Maßnahmen mit zeitlicher Zuordnung kurz-/ mittel-/ langfristig.

Thermische Bauphysik

Gemäß Gebäudeenergie-Gesetz (GEG) müssen insbesondere bei älteren Gebäuden im Falle eines Eigentümer-Wechsels verschiedene Nachrüstungen und energetische Verbesserungen umgesetzt werden. Es wird hier geprüft, ob und welche Nachrüstverpflichtungen am Gebäude und der Gebäudetechnik erforderlich sind und wie hoch der damit verbundene Investitionsaufwand sein wird.

Auch wird eine grobe Einschätzung vorgenommen, in wie fern die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes mit welchen Maßnahmen gesteigert werden kann, wobei dies nicht den Anspruch an ein energetisches Sanierungskonzept hat.

Schallschutz

Prüfung und Bewertung des Luft- und Trittschalls im Abgleich mit evtl. vorhandenen Mindest-Schallschutz-Berechnungen gemäß der DIN 4109. Hierbei werden keine Messungen durchgeführt, sondern visuell und überschlägig bewertet, ob die Fassaden die Mindestanforderungen an den Außenschallschutz einhalten, ob der Schallschutz im Inneren den Anforderungen entspricht und ob der Trittschall die Mindestanforderungen einhält. Sofern es hier Nachrüstbedarf gibt, werden Maßnahmen inkl. einer Kostenschätzung beschrieben bzw. weiterführende Untersuchungen oder Messungen empfohlen.

Insbesondere bei neueren Gebäuden ist das Thema Gewährleistung wichtig. Vorhandene Mängel oder Schäden können u. U. noch innerhalb der Gewährleistung auf Kosten der ausführenden Unternehmen behoben werden, was mitunter nicht unerheblich sein kann. Die Dokumentation erfolgt in Form einer Liste mit Benennung des Unternehmens, des Gewerks und der Gewährleistungsdauer.

Es werden hierbei die vorhandenen Bauverträge gesichtet und hinsichtlich der Gewährleistungsfristen dokumentiert und bewertet. Auch bestehende Gewährleistungseinbehalte werden hierbei aufgeführt und benannt.

Prüfung und Bewertung der vorhandenen Wartungsverträge aller relevanten Gewerke. Es wird geprüft, ob alle wartungspflichtigen Anlagen und Komponenten über entsprechende Wartungsverträge abgedeckt sind und ob ggf. zusätzliche Wartungsverträge zu bisher nicht regelmäßig gewarteten Anlagen abgeschlossen werden müssen.

Darüber hinaus wird eine überschlägige Bewertung vorgenommen, ob die Wartungsverträge die erforderlichen Leistungen zur fachgerechten Instandhaltung beinhalten.

Je nach Sanierungsstau im Gebäude macht eine grundsätzlich energetische Sanierung, im Idealfall mit einer damit verbundenen möglichen Förderung Sinn. Ergänzend und auf der Grundlage der Ergebnisse unserer Technischen Due Diligence wird eine energetische Ist-Analyse durchgeführt und nach DIN V 18599 berechnet. Auf dem energetischen Ausgangslage basierend (End-/ Primärenergiebedarf in kWh/m² a) werden Einzelmaßnahmen sowie Maßnahmenkombinationen simuliert, mit dem Ziel einer maximalen Steigerung der Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit. Es werden die damit verbundenen Investitionskosten als Kostenschätzungen ermittelt sowie die mit den Maßnahmen verbundenen Energieeinsparungen. Um die Wirtschaftlichkeit auch nachvollziehbar darzustellen, wird eine dynamische Wirtschaftlichkeitsberechnung durchgeführt, die neben der klassischen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Investition [€] / Einsparung [€] auch die Aspekte Energiepreissteigerung, Kapitalzins und Inflation berücksichtigt.

Aufbereitet in einem nachvollziehbar strukturierten Bericht werden unter Berücksichtigung des zur Verfügung stehenden Budgets sinnvolle und aufeinander abgestimmte Maßnahmen und Konzepte entwickelt. Im Idealfall ist das Idealkonzept auch förderfähig und damit auch mit interessanten Tilgungszuschüssen verbunden (KfW-Programm Energieeffizient Sanieren).

Mehr unter Energieberatung und Energiepotenzialanalyse

Ergänzend zu einer Technischen Due Diligence, die sich hauptsächlich mit dem Zustand des Gebäudes befasst, ermitteln unsere Experten in Verbindung mit einer Umwelt Due Diligence, ob sich Schadstoffe und/ oder Altlasten im Gebäude und auf dem Grundstück befinden. Als Eigentümer einer Immobilie liegt die Verantwortung für mögliche Gesundheitsrisiken im Gebäude bzw. auf dem Grundstück. Zudem sind Sie haftbar für den ordnungsgemäßen Rückbau sowie die Entsorgung schadstoffbelasteter Bauteile oder Flächen.

Einerseits erfolgt die Analyse durch unsere Experten vor Ort, andererseits informieren wir uns auch im Altlastenkataster der zuständigen Gemeinde, Kommune bzw. Stadt. Dokumentiert werden unsere Ergebnisse natürlich auch in einem umfassenden Bericht. Sofern im Rahmen dieser ersten Analyse und Beurteilung (Phase I) Schadstoffe bzw. Altlasten festgestellt werden, können wir in Phase II diese auch in unseren Laboren im Rahmen der Umweltanalytik exakt analysieren und Risikoabschätzungen untermauern.

Zum Leistungsspektrum gehören Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB, Marktwertschätzungen sowie Markt- und Beleihungswertermittlungen nach § 16 Abs. 1 und 2 PfandBG.
Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB sind für verschiedene steuerliche Zwecke erforderlich und können bei einem Rechtsstreit in Zusammenhang mit Erwerb / Veräußerung, Erbschaft, Vermögensauseinandersetzung oder gegenüber Behörden herangezogen werden. Um die örtliche Situation und den Zustand der Liegenschaften festzustellen, führen qualifizierte und erfahrene DEKRA-Sachverständige eine Innen- und Außenbesichtigung durch und holen fehlende Auskünfte bei Behörden ein. Auf Basis der Objektunterlagen wird anschließend das Gutachten ausgearbeitet. Die Eigenschaften zur Immobilie einschließlich deren rechtlichen Gegebenheiten (Miet- und Nutzungssituation, Rechte/ Lasten im Grundbuch, Baulasten, Altlasten, Denkmalschutz u.v.m.) werden dargelegt und fließen nachvollziehbar in die Wertansätze ein. Von großer Bedeutung ist dabei die aktuelle Immobilien-Marktlage. Aus der Sachwert-, Ertragswert- und/ oder Vergleichswertberechnung wird der Verkehrswert inkl. Bodenwert abgeleitet und plausibilisiert. Eine Fotodokumentation, Karten und Unterlagen bilden den festen Bestandteil der Leistung. Abschließend führen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Immobilien-Wertgutachter eine standardmäßige Qualitätssicherung durch. Marktwertschätzungen beschränken sich auf eine stichwortartige Beschreibung der Immobilie und deren rechtlichen Gegebenheiten. Als objektive, neutrale Bewertung können die verkürzten Darstellungen als Basis einer Preisverhandlung für Kauf- oder Verkauf herangezogen werden, sind aber bei rechtlichen Auseinandersetzungen und gegenüber Behörden nicht verwendbar.

Markt- und Beleihungswertermittlungen nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes werden zur Vorbereitung der Finanzierung und Festlegung der Beleihungsgrenze durch die Bank benötigt. Unter Einhaltung der Vorgaben der Beleihungswertermittlungsverordnung-BelWertV werden Gutachten für Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie vereinfachte Wertermittlungen für wohnwirtschaftlich genutzte Objekte bei Vergabe von Kleindarlehen erstellt. Die Wertermittlung erfolgt mit professioneller Bewertungssoftware.

Schadengutachten

Ein Schadenfall, zum Beispiel an einem Gebäude oder technischen Bauteil, kann gravierende Folgen haben, auch wenn die auslösende Ursache vermeintlich gering war. Eine schnelle und genaue Ermittlung der Schadensursache ist unerlässlich! Ein fundiertes, neutrales Bauschadengutachten durch die DEKRA Sachverständigen geht den Ursachen auf den Grund.

Im Rahmen eines Vor-Ort-Termins (oder auch mehrerer) besichtigt der DEKRA Sachverständige den Schadenort. Der Sachverständige nimmt die zu begutachtenden Schäden auf (z. B. Risse-, Feuchte-, Schimmelschäden etc.), führt eventuell notwendige Messungen durch (z. B. Lufttemperatur, -feuchte, Bauteiltemperatur und -feuchte, Risslage und -maße, Maßabweichungen etc.) und ermittelt mögliche Schadensursachen. Außerdem kann die Schadenhöhe abgeschätzt und die Möglichkeit einer Schadensbeseitigung unter Berücksichtigung gleichwertiger Alternativen hinzugefügt werden.

Im Nachgang wird durch den Sachverständigen ein schriftliches Gutachten mit erläuternden Lichtbildern erstellt. Bei Bedarf wird dieses um die konzeptionelle Maßnahmenbeschreibung zur Schadensbeseitigung sowie die Grobkostenschätzung ergänzt.

Beweissicherung

Die Beweissicherung an bestehenden Gebäuden und Bauwerken dient der Dokumentation des Ist-Zustandes vor Abriss, Neubau oder Sanierung angrenzender Bauprojekte (z.B. Abriss Nachbargebäude, Neubau Kanal oder öffentliche Verkehrswege).
Der DEKRA Sachverständige nimmt im Zuge einer Vor-Ort Begehung eine zerstörungsfreie Sichtprüfung von Bauteiloberflächen vor. Vorhandene Schäden (Aufnahme Ist-Zustand) werden dokumentiert. Das Ergebnis wird in einem schriftlichen Bericht mit Fotodokumentation dem Auftraggeber übergeben.
Mittels dieser Dokumentation können nach einer Baumaßnahme Alt- und Neuschäden voneinander abgegrenzt bzw. Schadenserweiterungen festgestellt werden.